Wohnungsbau: Wohnraumpotentiale durch Aufstockung

Eine Studie der TU Darmstadt und des Pestel Instituts analysiert das Potential für die Schaffung von Wohnraum durch die Aufstockung bestehender Wohngebäude. In Regionen mit einer hohen Nachfrage nach Wohnraum ermitteln die Autoren ein Potential von rund 1,1 Mio. zusätzlicher Wohnungen durch Aufstockung.

bei der Schaffung dringend notwendigen Wohnraums vor allem in Ballungsgebieten ist eine der Strategien die Nachverdichtung im Bestand. Neben der Nutzung von Brachflächen und der Schließung von Baulücken kann dies auch durch die Aufstockung bestehender Wohngebäude geschehen.

Die Technische Universität Darmstadt hat in Zusammenarbeit mit dem Pestel Institut Hannover das Potential für die Wohnraumversorgung durch eine solche Aufstockung untersucht. Die Analyse schließt technologische und konstruktive Voraussetzungen, den baurechtlichen und den baukulturellen Rahmen sowie Wirtschaftlichkeitsberechnungen ein. Sie dient gleichzeitig zur Ermittlung des zusätzlichen Wohnraumpotentials sowie der Vermeidung der Inanspruchnahme neuer Siedlungsflächen.

Der Fokus liegt auf Gebäuden in Städten und Kreisen mit ungesättigten Wohnungsmärkten (Nachfrage höher als Angebot). Für die Untersuchung wurden als Bauwerkstyp Mehrfamilienhäuser mit drei Wohnungen und mehr gewählt, als geeignete Bauphase wurde der Bestand der Baujahre von 1950 bis 1989 genauer untersucht. Ältere Gebäude wurden als sogenanntes Sekundärpotential einbezogen.

Hinsichtlich der Gebäudeeigentümer konzentriert sich die Untersuchung auf (private oder gewerbliche) Einzeleigentümer. Wohneigentumsgemeinschaften wurden nur als Sekundärpotential ausgewiesen, weil bei solchen komplexen Eigentumsverhältnissen eine erforderliche Einstimmigkeit schwerer zu erzielen ist.

Aus Basis dieser Voraussetzungen ergibt sich ein primäres Aufstockungspotential von 0,58 Mio. Mehrfamilienhäusern und ein Sekundärpotential von weiteren 0,21 Mio. Gebäuden, die für die Untersuchung genauer betrachtet wurden. Mit Bezug auf die Dachfläche und mit einem Verdichtungsschlüssel von 1,3 Etagen pro Gebäude errechnet sich eine zusätzliche Geschossfläche von durchschnittlich 224 m2 pro Gebäude. Rechnet man 80 % davon als Wohnfläche ergibt sich (durchschnittliche Wohnfläche von 75 m2 pro neuer Wohnung) in den ausgewiesenen Regionen ein Potential von rund 1,1 Mio. zusätzlichen Wohnungen durch Aufstockung. Das Sekundärpotential (Vorkriegsgebäude, Eigentümergemeinschaften) liegt bei rund 420.000 zusätzlichen Wohnungen.

Nach Auffassung der Autoren bieten Gebäudeaufstockungen ökologische, wirtschaftliche und soziale Vorteile:

  • Das ökologische Potential ist vor allem im Bereich der Vermeidung von Flächenverbrauch an Bodenfläche sehr bedeutsam. Es ist nicht nur bereits das Baugrundstück vorhanden, es wird auch im Vergleich zu Neubauvorhaben kaum neue Verkehrsfläche in Anspruch genommen, da bei Aufstockungen vorwiegend auf bestehende Infrastruktur zurückgegriffen werden kann.
  • Durch die Überbauung der bislang obersten Geschossdecke mit beheiztem Wohnraum kann der Energiebedarf reduziert werden, dies gilt vor allem bei bis heute nicht energetisch sanierten Gebäuden. Modernisierungseffekte lassen sich zudem für das ganze Haus nutzen und anstehende Sanierungsmaßnahmen mit den Erweiterungen kombinieren.
  • Der wirtschaftliche Vorteil von Aufstockungen gegenüber dem Neubau liegt im bereits vorhandenen Grundstück einschließlich der Erschließung und der Außenanlagen. Die Verwertung vorhandener externer und interner Infrastruktur, die Vermeidung von Erschließungskosten und die Reduktion von Nebenkosten für den Mieterbestand durch die Umlage auf mehr Wohneinheiten nach Aufstockung sind weitere Vorteile.
  • Viele Quartiere leiden an Einwohnerschwund. Wenn durch Aufstockungen eine höhere Einwohnerzahl erreicht werden kann, schafft dies nach Auffassung der Autoren die Möglichkeit zur Wiederansiedlung von Dienstleistungsangeboten. Dies stärkt die Attraktivität der Quartiere.

Download der Kurzfassung der Studie

Weitere Themen in diesem Bereich:

  • Werte schaffen.
  • Werte erhalten.
  • Bauen gestaltet Zukunft.